대출 한도는 이걸로
계산 기준일 2026-08-31 규제 · 비수도권(규제 외 지역) 기준
집값 8억짜리 아파트를 사려는데 연소득이 5천만원이라면, 은행에서 얼마까지 나올까요? 결론부터 말하면 약 2억 8,559만원입니다. 집값의 약 36%입니다. 이유는 담보(LTV)가 아니라 소득(DSR) 때문입니다.
조건
| 지역 | 비수도권, 규제 외 지역 |
|---|---|
| 주택 수 | 무주택 |
| 주택가격 | 8억원 (전용 85㎡ 이하) |
| 연소득 | 5,000만원 |
| 기존 대출 | 없음 |
| 만기 · 금리 · 상환 | 30년 · 5.0% · 원리금균등 |
금리 5.0%는 계산을 위한 가정값입니다. 2026년 7월 말 기준 5대 시중은행 주담대 5년 고정형 금리는 연 4.8~7.6% 범위로 보도됐고, 실제 금리는 신용도·상품·시점에 따라 다릅니다. 금리가 오를수록 DSR 한도는 줄어듭니다. 예를 들어 이 조건에서 6.0%면 약 2억 5,700만원, 7.0%면 약 2억 3,300만원입니다.
결과
최종 예상 한도 (은행)
2억 8,559만원
한도를 자르는 병목은 DSR입니다. 담보 기준(LTV 70%)으로는 5억 6,000만원까지 가능하지만, 소득 기준에서 2억 8,559만원으로 줄어듭니다.
왜 DSR에서 잘릴까
은행 DSR은 연 소득의 40%까지만 연간 원리금으로 쓸 수 있게 합니다. 연소득 5,000만원이면 연 원리금 한도는 2,000만원입니다.
여기에 스트레스 금리가 붙습니다. 비수도권 변동금리 주택담보대출은 입력한 금리 5.0%에 +0.75%p를 더한 5.75%로 갚을 수 있는지를 봅니다. 5.75%, 30년 원리금균등으로 연 2,000만원을 갚을 수 있는 원금이 약 2억 8,559만원입니다.
그래서 집값이 8억이어도, 담보가 넉넉해도, 소득이 5천만원이면 3억 원에도 못 미쳐서 막힙니다.
그럼 현금은 얼마나 필요할까
한도가 2억 8,559만원이면 집값 8억 중 5억 1,441만원은 내 돈이어야 하고, 여기에 취득 비용이 더해집니다. 대한이의 필요 현금 계산은 아래 항목을 반영합니다.
| 집값 − 대출 한도 | 5억 1,441만원 |
|---|---|
| 취득세 | 약 1,866.7만원 |
| 지방교육세 | 약 186.7만원 |
| 대출 인지세 (본인 부담 50%) | 약 7.5만원 |
| 채권 즉시매도 손실 (가정값) | 약 200만원 |
| 법무사비 (가정값) | 약 110만원 |
| 필요 현금 합계 | 약 5억 3,812만원 |
세금·비용은 매매가 기준이며 구청 고지와 다를 수 있습니다. 채권 매도 손실과 법무사비는 평균을 가정한 값이고, 중개수수료는 포함하지 않았습니다.
내 조건으로 바꿔 보려면
소득, 집값, 기존 대출을 바꾸면 한도와 병목이 달라집니다. 같은 조건을 수도권·규제지역에서 계산하면 한도가 크게 달라지는데, 이건 다음 글에서 비교해 보겠습니다.
이 조건으로 직접 계산해 보기 →