땅값은 0.62% 올랐고 거래는 15.6% 줄었다: '26년 3분기 지가변동률·토지거래량, 무엇을 센 숫자인지부터

시장 읽기 · 기준일 2026-11-10 · 공개 통계 정리(매수·매도 판단 아님)

이 글은 국토교통부와 한국부동산원이 2026년 10월 27일 배포한 보도자료 「'26년 3분기 전국 지가 0.62% 상승」(11쪽, 10월 28일 조간)에 나온 숫자를 정리한 것입니다. 이 보도자료는 지가변동률과 토지거래량을 한 번에 발표합니다. 제목만 보면 "땅값은 오르는데 거래는 줄었다"로 읽히기 쉬운데, 두 숫자는 세는 대상이 다릅니다. 그래서 숫자를 옮기기 전에 무엇을 세는지부터 짚었습니다.

이 글은 땅값이나 거래가 앞으로 어떻게 될지 예측하지 않고, 어느 지역·용도가 좋다거나 나쁘다고 평가하지도 않습니다. 공표된 숫자를 지난 분기, 지난해 같은 분기와 나란히 놓을 뿐입니다. 아파트 가격·주택 통계·금리는 앞선 글에서 다뤘으므로 이 글은 토지만 봅니다.

핵심만 다섯 줄

• 3분기 전국 지가는 0.62% 상승했습니다. 2분기(0.63%)보다 0.01%p 줄었고, 지난해 3분기(0.58%)보다 0.04%p 컸습니다.
• 수도권 0.89%(2분기 0.88%), 지방권 0.14%(2분기 0.19%), 서울 1.26%입니다. 16개 시·도 중 전국 평균을 넘은 곳은 서울뿐이고, 경남(-0.07%)과 제주(-0.28%)는 마이너스입니다.
• 월별로는 7월 0.21%, 8월 0.20%, 9월 0.21%로 "소폭 등락하며 상승 흐름을 유지"했다고 보도자료는 적었습니다.
• 전체토지 거래량은 407,520필지로 전분기 대비 15.6%, 전년 3분기 대비 8.4%, 최근 5년 3분기 평균 대비 23.2% 적습니다. 순수토지는 124,244필지(전분기 -15.5%, 전년동기 -12.9%, 5년 평균 -34.0%)입니다.
• 지가변동률은 가격 수준의 변화를 나타내는 지수이고 거래량은 신고된 필지 수라서, 한쪽이 오르고 다른 쪽이 줄었다고 서로 모순이라고 단정할 수는 없습니다(4장).

1. 지가변동률: 전국 0.62%, 수도권은 오르고 지방권은 낮아졌다

구분	2025년 3분기	2026년 1분기	2026년 2분기	2026년 3분기
전국	0.58	0.58	0.63	0.62
수도권	0.80	0.81	0.88	0.89
지방권	0.19	0.19	0.19	0.14
서울	1.07	1.10	1.21	1.26

(단위 %. 보도자료 붙임1 분기별 지가변동률 추이)

 

• 전국은 2023년 1분기 -0.05%에서 시작해 2023년 4분기 0.46%까지 올랐고, 2024년 이후에는 0.43%~0.63% 범위에 있습니다. 보도자료는 "'23년 3월 이후 상승세를 이어가고 있다"고 적었습니다.
• 3분기에 전국 숫자가 2분기보다 낮아진 것은 지방권이 0.19%에서 0.14%로 내려온 영향이 눈에 띕니다. 지방권은 2025년 3분기부터 2026년 2분기까지 0.19%로 같았습니다. 수도권은 0.88%에서 0.89%로 거의 같았습니다.
• 월별 숫자도 같은 모양입니다(전국 7월 0.21 · 8월 0.20 · 9월 0.21). 수도권은 0.30 · 0.29 · 0.30, 지방권은 0.05 · 0.04 · 0.04, 서울은 세 달 모두 0.42입니다(붙임1 월별 표).
• 보도자료는 위 변화의 원인을 설명하지 않습니다. 이 글도 원인을 추측하지 않습니다.

2. 시·도와 시·군·구: 서울만 전국 평균 위

보도자료는 "16개 시·도 중 서울(1.26%)이 전국 평균(0.62%)을 상회하였다"고 적었습니다. 시·군·구로는 서울 용산구 2.24%, 성동구 2.03%, 성북구 1.69% 등 256개 중 44개가 전국 평균을 넘었습니다. 또 256개 시·군·구 중 174개가 0.00%~0.60% 구간에 있었고, 주로 수도권을 중심으로 상승했다고 합니다.

시·도	2026년 2분기	2026년 3분기	변화(%p, 필자 계산)
서울	1.21	1.26	+0.05
경기	0.57	0.56	-0.01
인천	0.35	0.29	-0.06
부산	0.30	0.19	-0.11
대구	0.18	0.16	-0.02
경북	0.13	0.06	-0.07
경남	0.05	-0.07	-0.12
제주	-0.25	-0.28	-0.03

(단위 %. 붙임1 시·도별 표에서 일부만 골랐습니다. 전남광주통합특별시는 2026년 7월 1일 출범에 따라 3분기부터 산정되어 3분기 값만 0.13%입니다)

• 표에서 3분기 값이 0 아래인 곳은 경남과 제주입니다. 경남은 월별로도 7월 -0.01 → 8월 -0.03 → 9월 -0.04, 제주는 -0.09 → -0.10 → -0.10이었습니다.
• 서울을 뺀 15개 시·도는 모두 전국 평균(0.62%)보다 낮습니다. 경기(0.56%)도 평균 아래입니다.
• 2분기 대비 3분기 값이 오른 곳도 있습니다. 붙임1 표에서 서울(1.21 → 1.26), 광주(0.09 → 0.25), 전북(0.12 → 0.15), 울산(0.21 → 0.23)입니다(필자 확인).

3. 토지거래량: 전체 40.8만 필지, 전분기보다 7.5만 필지 줄었다

구분	2026년 3분기	2026년 2분기	2025년 3분기	최근 5년(2021~2025) 3분기 평균
전체토지	407,520	482,720	444,986	530,756
순수토지	124,244	147,107	142,688	188,152
전체토지 증감률(3분기 기준)	—	-15.6%	-8.4%	-23.2%
순수토지 증감률(3분기 기준)	—	-15.5%	-12.9%	-34.0%

(단위 거래 필지 수. 신고·검인 물량 기준, 신고일 기준. 보도자료 4쪽 표)

• 전체토지는 약 40.8만 필지(219.7㎢)입니다. 전분기보다 약 7.5만 필지, 전년동기보다 약 3.7만 필지 적습니다. 순수토지는 약 12.4만 필지(196.1㎢)로 전분기보다 약 2.3만 필지, 전년동기보다 약 1.8만 필지 적습니다.
• 지역별로는 전체토지가 전분기보다 대전 9.6%, 인천 3.0% 2개 시·도에서 늘고 13개 시·도에서 줄었습니다. 순수토지는 부산 11.7%, 경기 1.7% 2개 시·도에서 늘고 13개 시·도에서 줄었습니다. 전남광주는 2분기 거래량이 집계되지 않아 증감률이 없습니다.
• 서울 전체토지는 51,007필지로 전분기보다 21.7%, 전년동기보다 8.1% 적습니다. 수도권 전체는 195,126필지(-14.7%), 지방은 212,394필지(-16.4%)입니다(9쪽 표).
• 보도자료 표에는 괄호로 분양권 거래량도 따로 적혀 있습니다(전국 3분기 76,671건). 이 글은 토지 거래량만 다룹니다.

4. 땅값 숫자와 거래 숫자는 무엇을 세는가

개인 독자가 "땅값은 올랐는데 거래는 줄었다"는 제목을 볼 때 함께 떠올리면 좋은 점들입니다.

① 지가변동률은 필지 수가 아니라 '가격 수준이 얼마나 변했는가'를 나타내는 지수입니다. 보도자료는 「전국지가변동률조사」 결과이고, 권역별 지가지수도 "기준시점 2026.6.=100.0"으로 따로 제시합니다. 일반적으로 지가변동률은 전국에서 뽑은 표본 토지의 가격 평가를 바탕으로 계산하는 지수로 설명됩니다. 이 설명은 보도자료에 적힌 것이 아니라 제도에 대한 일반적 설명이니, 조사 방법은 한국부동산원 자료에서 직접 확인하시기 바랍니다. 어느 쪽이든 이 숫자는 "이번 분기에 팔린 땅"의 가격을 평균 낸 값이 아닙니다.

② 토지거래량은 '신고된 필지 수'입니다. 표 머리말에 "거래 필지 수, 신고·검인 물량 기준, 신고일 기준"이라고 적혀 있습니다. 거래 금액이 아니라 필지 수이고, 거래가 이뤄진 날이 아니라 신고된 날을 기준으로 센 것입니다. 전체토지는 건축물 부속토지를 포함한 숫자이고, 순수토지는 "토지만 거래된 내역"입니다(보도자료 각주). 그러니 전체토지 40.8만 필지 가운데 건물이 서 있는 땅이 상당 부분 들어 있고, 순수토지(12.4만 필지)는 그중 토지만 거래된 부분입니다.

③ 비교 기준이 세 가지입니다. 보도자료는 전분기, 전년동기, 최근 5년 3분기 평균과 비교합니다. 3분기 거래량은 전분기보다 15.6% 적지만 전년동기보다는 8.4% 적어 폭이 다르고, 5년 평균과는 23.2% 차이가 납니다. 순수토지는 전분기 -15.5%, 5년 평균 -34.0%입니다. 어느 기준을 쓰느냐에 따라 "얼마나 줄었는지"가 달라집니다. 이 글은 어느 기준이 더 적절하다고 판단하지 않습니다.

④ 같은 지역 안에서도 두 숫자가 다른 방향이 될 수 있습니다. 서울은 지가변동률이 1.26%로 시·도 중 가장 높고, 같은 3분기 전체토지 거래는 전분기보다 21.7% 줄었습니다. 용도지역별로 보면 이런 차이가 더 보입니다.

용도지역	지가변동률 2분기	지가변동률 3분기	거래량 증감률(전분기 대비, 3분기)
주거지역	0.75	0.75	-14.6%
상업지역	0.78	0.79	-13.8%
공업지역	0.56	0.58	-19.8%
녹지지역	0.38	0.32	-7.2%
농림지역	0.18	0.09	-37.6%
자연환경보전지역	0.04	-0.02	-14.0%

(지가변동률은 %, 3쪽 용도지역별 표. 거래량 증감률은 5쪽·11쪽 표. 같은 표의 2분기 거래량 증감률은 주거 +8.2%, 상업 +1.6%, 공업 +7.8%, 녹지 -2.0%, 농림 -4.5%, 자연환경보전 -12.1%였습니다)

• 이용상황별 지가변동률 3분기 값은 상업용 0.77%, 주거용 0.71%, 전 0.26%, 답 0.14%, 임야 0.19%입니다. 거래량이 많이 줄어든 지목은 답(-30.1%)이고, 건물용도로는 기타건물(-30.6%)입니다.
• 지가가 상대적으로 높은 용도(상업·주거)와 거래가 가장 많이 줄어든 용도(농림)는 다릅니다. 다만 보도자료는 두 숫자를 연결해 해석하지 않았고, 이 글도 하지 않습니다.
• 정리하면 지가변동률이 올랐다는 사실과 거래량이 줄었다는 사실은 각각의 숫자로 읽을 때 둘 다 성립합니다. 하나가 다른 하나의 원인이라고 읽을 근거는 보도자료에 없습니다.

이번 숫자를 읽을 때 기억할 점

• 이 글의 증감 표시는 보도자료 기준입니다. 전분기 증감은 2분기 대비 3분기, 전년동기는 2025년 3분기 대비입니다.
• 3분기 숫자는 보도자료 공표 시점의 값이며 이후 수정될 수 있습니다. 거래량은 "신고일 기준"이라 시간이 지나면서 집계가 바뀔 수 있습니다.
• 표의 일부 값은 필자가 골라 옮겼습니다. 전체 시·도·시군구별 숫자는 R-ONE과 국토교통 통계누리에서 확인하시기 바랍니다.
• 이 글은 땅값·거래의 방향을 전망하지 않습니다.

참고 자료

• 국토교통부·한국부동산원 보도자료 「'26년 3분기 전국 지가 0.62% 상승」(2026-10-27 배포, 10-28 조간), 정책브리핑: https://www.korea.kr/briefing/pressReleaseView.do?newsId=156786655
• 국토교통 통계누리: stat.molit.go.kr
• R-ONE 부동산통계정보시스템: www.reb.or.kr/r-one

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이 글은 투자(매수·매도) 권유가 아닙니다. 수치는 국토교통부·한국부동산원 공표 시점(2026-10-27) 기준이며, 이후 수정·변경될 수 있습니다. 땅값·거래·가격을 전망하지 않습니다.