규제지역 서민·실수요자 LTV는 몇 %일까? 소득 9천만원·집값 8억 기준

대출 한도는 이걸로

대출·규제 · 기준일 2026-10-25 · 공개된 규정 정리(대출 추천·상담 아님)

규제지역에서 집을 살 때 LTV는 일반 차주 기준 40%라고 알려져 있습니다. 그런데 요건을 갖추면 60%까지, 생애최초는 70%까지 인정되는 구간이 따로 있습니다. 같은 집을 사도 어느 구간에 해당하느냐에 따라 LTV로 계산한 한도가 크게 달라집니다.

이 글은 금융위원회가 10.15 대책 때 낸 FAQ와 행정지도 문서를 기준으로, 규제지역 주택구입 주택담보대출의 LTV 구간과 서민·실수요자 요건을 정리합니다. 특정 상품이나 지역을 권하는 글은 아닙니다.

규제지역 주택구입 주담대 LTV(은행권, 10.15 대책 이후)

일반 40% · 서민·실수요 60% · 생애최초 70%

핵심만 세 줄

• 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역) 일반 차주의 LTV는 40%입니다. 비규제 수도권은 70%입니다.
• 서민·실수요자는 부부합산 연소득 9천만원 이하, 주택가격 8억원 이하, 무주택 세대주를 모두 충족하면 규제지역에서도 LTV 60%입니다. 생애최초 구입자는 70%입니다.
• LTV와 별개로 주택가격(시가)이 15억원 이하면 6억원, 15억 초과~25억 이하면 4억원, 25억 초과면 2억원이 대출 최대 한도입니다. 이 한도는 서민·실수요자와 생애최초에도 적용됩니다.

1. 구분별 LTV

구분	LTV	비고
규제지역이 아닌 수도권	70%	규제지역으로 지정된 곳은 아래 기준
규제지역 일반 차주	40%	조정대상지역·투기과열지구 모두 40%
규제지역 서민·실수요자	60%	규제지역 기본 40%에 20%p 가산
규제지역 생애최초 구입자	70%	수도권·규제지역 소재 주택은 70%(그 외 지역은 80%)

※ 위 숫자는 은행권 가계 주택구입목적 주택담보대출 기준입니다. 디딤돌·보금자리론 같은 정책 모기지는 별도 기준이 있습니다. 규제지역 지정 지역은 바뀔 수 있으니 내 집이 해당하는지는 국토교통부 고시에서 확인하세요.

규제지역 주택구입 주담대 LTV 일반 40%, 서민·실수요 60%, 생애최초 70%를 가로 막대로 비교하고 서민·실수요 요건 세 가지를 보여 주는 그림

2. 서민·실수요자는 누구인가: 세 가지를 모두 충족

• 부부합산 연소득 9천만원 이하
• 주택가격 8억원 이하
• 무주택 세대주

금융위 FAQ는 세 요건을 모두 충족하는 경우로 설명합니다. 주택가격 상한은 지역(조정대상지역·투기과열지구)을 가리지 않고 8억원 하나로 안내돼 있습니다. 규제지역 기본 LTV가 40%이고 여기에 서민·실수요자 가산 20%p가 붙어 60%가 됩니다.

※ 요건은 금융회사가 서류로 확인하며, 판정은 금융회사 심사에 따라 달라질 수 있습니다. 이 글은 요건이 있다는 안내이고, 내가 해당하는지를 확정하는 글이 아닙니다.

3. 주택가격별 최대 한도: LTV보다 먼저 걸릴 수 있다

10.15 대책으로 수도권·규제지역 주택구입 주담대에는 주택가격(시가)에 따른 한도가 생겼습니다. LTV로 계산한 금액이 이보다 크면 이 한도가 최대입니다.

주택가격(시가)	대출 최대 한도
15억원 이하	6억원
15억원 초과 ~ 25억원 이하	4억원
25억원 초과	2억원

FAQ 표에는 일반 차주, 생애최초, 서민·실수요자 모두 같은 구간이 적용되는 것으로 나와 있습니다. 이주비 대출은 가격과 관계없이 6억원이 적용된다는 별도 설명이 있습니다.

4. LTV 숫자만 곱하면 이렇게 됩니다

사례(규제지역, 구입목적)	LTV	LTV로 계산한 금액	가격 구간 한도	둘 중 작은 값
서민·실수요 요건 충족, 집값 7억	60%	4.2억	6억	4.2억
일반 차주, 집값 7억	40%	2.8억	6억	2.8억
서민·실수요 요건 충족, 집값 8억	60%	4.8억	6억	4.8억
일반 차주, 집값 8.5억(8억 초과로 서민 요건 밖)	40%	3.4억	6억	3.4억
생애최초, 집값 9억	70%	6.3억	6억	6억

※ LTV와 가격 구간 한도만 곱한 단순 계산입니다. 실제 한도는 DSR(은행 40%, 스트레스 금리 가산), 소득, 기존 대출, 금융회사 심사에 따라 더 낮아질 수 있습니다. 대출 가능 금액이 아닙니다.

5. 확인해 둘 것

• 적용 시점: 10.15 대책 시행일(10월 16일) 전날까지 주택 매매계약을 맺고 계약금을 냈다는 증빙이 있거나, 금융회사에 대출 신청 접수를 마친 경우 등은 종전 규정이 적용된다고 FAQ에 안내돼 있습니다.
• 규제지역 범위: 규제지역은 이후에도 추가 지정됐습니다. 내 집이 규제지역인지는 국토교통부 고시로 확인하세요.
• 일반 차주의 DTI: 규제지역 일반 차주는 LTV와 함께 DTI(아파트 기준 조정대상지역 50%, 투기과열지구 40%)도 적용된다고 FAQ 표에 나옵니다.
• 전입의무: 수도권·규제지역 주택구입 주담대는 대출 실행일로부터 6개월 안에 전입해야 하는 등 별도 조건이 있습니다.

내 소득과 집값으로 LTV·DSR 한도를 한 번에 확인하려면 계산기에서 서민·실수요 칸을 체크해 비교해 볼 수 있습니다. 입력한 금액은 이 기기 안에서만 계산됩니다.

내 대출 한도, 규정 기준으로 계산해 보기 →

출처

• 금융위원회, 「10.15 주택시장 안정화 대책」 관련 FAQ(2025-10-17): 규제지역 서민·실수요자·생애최초 LTV 표, 서민·실수요자 요건
• 금융위원회, 「대출수요 관리 강화 방안」 FAQ(2025-10-15): 주택가격별 한도, 경과규정
• 금융위원회, 「주택담보대출에 대한 리스크 관리 기준」 행정지도(2026-04 정리본): 생애최초 LTV 70%, 규제지역 LTV 40%
• 파이낸셜뉴스, 규제지역 서민·실수요자 LTV 60%·요건 보도(2025-10-17)
• 트윅24, 아파트만 LTV 강화…오피스텔·상가는 기존 70% 유지(2025-10-17)
• 규제지역 지정 현황은 국토교통부 고시, 최신 규정은 금융위원회·금융감독원 안내에서 확인하세요. 수치는 2026-10-25 기준이며 바뀔 수 있습니다.

틀린 부분이나 궁금한 점이 있었다면 여기에 알려 주세요 (1분, 금액·이름·주소는 적지 마세요).

⚠ 이 글은 공개된 규정을 정리한 정보 제공용이며 대출 상품 추천이나 대출 가능 여부의 판정이 아닙니다. 규정은 바뀔 수 있고 실제 한도는 금융회사 심사로 정해집니다. 판단과 책임은 본인에게 있습니다. 대한이는 대출·주택 중개와 금융상품 판매를 하지 않는 개인이 만든 민간 참고용 도구이며, 정부·공공기관·금융회사와 무관합니다.