집 있는 사람 전세대출 2027년 1월부터 달라집니다: 남은 3개월 확인할 것 (8·13 대책)

대출 한도는 이걸로

규제 해설 · 기준일 2026-10-08 · 금융위원회 8·13 대책(2026-08-13)과 보도 기준

수도권에 내 집이 있는데, 직장이나 학교 때문에 다른 곳에서 전세로 살고 있거나 살려는 분들이 있습니다. 8·13 대책으로 2027년 1월 1일부터는 이런 경우 전세대출이 막힐 수 있습니다. 다만 조건이 세 가지이고, 셋이 모두 맞을 때만 해당됩니다. 시행까지 약 3개월이 남았으니, 먼저 내가 해당되는지부터 확인하면 됩니다.

투기적 비거주 1주택자 전세대출 제한, 시행일

2027-01-01

핵심만 네 줄

• 2027년 1월 1일부터 "투기적 목적의 비거주 1주택자"는 전세대출 신규 취급과 만기 연장이 원칙적으로 금지됩니다.
• 대상은 수도권·규제지역 아파트를 가진 1주택자가 그 집에 본인도 배우자도 한 번도 살지 않고 남에게 임대 중인 경우입니다. 이 사람이 다른 곳에서 받는 전세대출이 막힙니다.
• 한 번이라도 그 집에 산 적이 있거나 가족(본인·배우자의 직계존비속)에게 임대하면 제외됩니다.
• 1주택자의 전세대출 보증비율도 수도권·규제지역은 80%에서 70%로, 그 외 지역은 90%에서 80%로 낮아진다고 보도됐습니다(같은 시기 시행).

1. 누가 막히나: 세 조건이 모두 맞을 때

1. 수도권·규제지역 안 아파트를 가진 1주택자입니다(부부합산 기준).
2. 그 집을 남에게 임대 중입니다. 다만 가족(본인 또는 배우자의 직계존비속)에게 임대한 경우는 제외됩니다.
3. 본인과 배우자 모두 그 집에 실거주한 적이 없습니다.

쉽게 말하면, 실거주할 생각 없이 세입자의 보증금을 끼워서 산 집이 있고, 정작 본인은 다른 곳에서 전세대출로 사는 경우입니다. 금융위는 "단 1일이라도 거주한 적이 있다면 실수요로 본다"고 밝혔습니다. 법적 의무로 실거주가 예정된 경우나, 임대인이 보증금을 돌려주지 않아 상환이 어려운 경우 같은 불가피한 사정은 예외로 인정됩니다.

2. 내 상황은 해당될까

내 상황(전세대출을 받는 사람 기준)	2027-01-01 이후
수도권 아파트 1채, 그 집에 내가(또는 배우자가) 산 적 있음	대상 아님(한 번이라도 실거주)
수도권 아파트 1채, 가족(직계존비속)에게 임대 중	대상 아님(가족 임대 제외)
수도권 아파트 1채, 한 번도 안 살았고 남에게 임대 중	원칙적 제한(예외 사유는 별도)
무주택	이 규제와 무관
다주택자	이미 전세대출 제한 대상(현행 기준)

이 규제는 수도권·규제지역의 아파트를 기준으로 합니다. 다른 유형 주택에 어떻게 적용되는지는 취급 금융기관과 금융위 안내를 확인하세요.

3. 이미 적용 중인 전세대출 규제

• 소유권 이전 조건부 전세대출 금지: 수도권·규제지역에서 소유권을 넘기는 조건이 걸린 전세대출은 받을 수 없습니다.
• 1주택자의 수도권·규제지역 전세대출 한도 2억원, DSR 반영: 이 한도와 DSR 반영은 가진 집이 어디 있든 적용된다고 안내됩니다.
• 투기지역·투기과열지구 3억원 초과 아파트 취득 시: 취득자의 전세대출이 제한되고, 이미 전세대출을 쓰고 있으면 회수됩니다(배우자 포함).

4. 남은 3개월, 이 순서로 확인하세요

시기	할 일
10월 내 상황 파악	위 세 조건에 해당하는지 확인합니다. 전세대출 만기일과 보증기관(HUG·HF·SGI서울보증), 보유 주택의 임대차 계약 만기일, 임차인이 가족인지 정리합니다. 은행과 보증기관에 "2027-01-01 이후 만기 연장에 어떤 기준이 적용되는지" 문의합니다. 시행 전에 연장한 대출이 어떻게 되는지는 제가 확인한 발표에는 없습니다.
11월 선택지 비교	해당된다면 길은 보통 이 중 하나입니다. ① 보유 주택으로 들어가 살기 ② 실제로 가족에게 임대하기 ③ 전세대출을 갚거나 월세로 바꾸기 ④ 보유 주택 처분 ⑤ 예외 사유(법적 의무 실거주 예정, 보증금 미반환)에 해당하는지 확인. 갚는 쪽이라면 필요한 자금과 다른 대출 한도에 미치는 영향을 계산해 둡니다.
12월 실행 준비	고른 방법의 일정과 자금을 확정합니다. 시행 직전에 은행·보증기관에 최종 기준을 다시 확인합니다. 세부 지침은 시행 전에 바뀔 수 있습니다.
2027-01 이후	전세대출을 갱신할 때마다 그 시점의 기준을 확인합니다.

피해야 할 방법

• 대출을 위한 형식적 전입: 한 번이라도 살면 제외된다는 말을 보고 주소만 옮기는 방법은 쓰지 마세요. 금융위도 주민등록법 위반 위험 때문에 그런 사례가 많지 않을 것으로 본다고 밝혔습니다(보도 기준).
• 가짜 가족 임대: 실제 임대차가 아닌 서류만의 임대는 문제가 될 수 있습니다.
• 임차인을 무리하게 내보내기: 보유 주택에 들어가 살려면 임차인의 계약 만기와 계약갱신청구권을 먼저 확인해야 합니다. 법률 문제라 변호사나 대한법률구조공단에서 확인하세요.

세입자라면 이것만

내 집주인이 다른 곳에서 전세로 살고 있다면, 이 규제로 집주인의 대출 만기 연장이 막혀 자기 집에 들어오겠다고 할 수 있다는 우려가 보도됐습니다. 만기가 2027년 상반기라면 지금부터 집주인에게 사정을 물어보세요. 계약갱신청구권은 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사할 수 있으니 날짜를 미리 달력에 적어 두면 좋습니다.

전세 계약을 하기 전에 등기부와 보증금 숫자를 한 번 점검해 보고 싶다면 아래 진단을 쓰면 됩니다. 칸을 직접 바꿀 수 있고, 금액은 이 기기 안에서만 계산됩니다.

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출처

• 금융위원회 2026-08-13 발표(비거주 1주택자 전세대출 보증 제한, 2027-01-01 시행).
• 파이낸셜뉴스 2026-08-13 「집 사놓고 한번도 안 살았으면 전세대출 막힌다[8·13 부동산 대책]」: 비거주 1주택자 제한 조건, 예외, 보증비율 축소, 실거주 판단과 세입자 우려. fnnews.com
• 파이낸셜뉴스 2026-07-26 「전세대출 규제 강화… 유주택·비거주1주택자 '타깃'」: 지난해 9·7 대책에서 수도권·규제지역 1주택자 전세대출 한도가 2억원으로 줄었다는 배경 설명. fnnews.com

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⚠ 이 글은 공개된 발표와 보도를 정리한 것이며 대출 상품 추천이나 법률 판단이 아닙니다. 규제의 세부 조건과 예외는 시행 전에 바뀔 수 있고, 실제 가능 여부는 취급 금융기관과 보증기관 심사로 정해집니다. 대한이는 대출 모집·중개를 하지 않는 개인이 만든 민간 참고용 도구이며, 정부·공공기관·금융회사와 무관합니다.